Immobilier Deauville, Agence Immobiliere DEAUVILLE Maisons Achats et locations de maison, appartements, propriétés immobiliers, en Normandie

Doit-on signer une promesse ou un compromis de vente ? Entre les deux formules, quelques éclaircissements s'imposent pour choisir en connaissance de cause.

Plus qu'une promesse, moins qu'une vente ! Le compromis de vente, parfois appelé " promesse synallagmatique de vente " est un contrat préparatoire à une vente définitive. Pour autant, le vendeur et l'acheteur s'engagent, chacun, fermement et définitivement.
Ses effets
Le compromis est équivalent à une vente dont les effets vont simplement être retardés jusqu'à l'accomplissement d'une formalité : la rédaction d'un acte authentique chez le notaire. Si le vendeur ou l'acheteur refuse de se présenter chez le notaire au jour dit, l'autre partie pourra saisir le tribunal afin de faire constater la vente. Ainsi, on force le contractant récalcitrant à exécuter son engagement, ce qui permet d'opérer le transfert de la propriété du bien.

C'est un contrat conclu par un vendeur qui s'engage à vendre un bien à un prix déterminé, alors que l'acheteur, lui, se réserve le droit d'acheter ou non, à l'issue d'un certain délai (délai d'option), fixé par les parties. En matière d'immobilier, cette promesse doit être impérativement enregistrée dans les 10 jours de son acceptation par l'acheteur.
Ses effets
Si l'acheteur accepte d'acheter, on dit qu'il lève l'option. Et là, de deux choses l'une :

Si l'acheteur refuse ou laisse passer le délai d'option, la promesse est caduque : il ne pourra être contraint d'acheter par le vendeur. Seule sanction : il perdra l'indemnité d'immobilisation, (10% environ du prix du bien), qui est souvent contractuellement prévu.

	Avantages	Inconvénients
Promesse de vente	- un délai de réflexion et, plus d'indépendance pour l'acquéreur. - en cas de renonciation, le vendeur peut envisager à nouveau la négociation de son bien sans difficultés judiciaires ou fiscales et avec une indemnité d'immobilisation en plus.	- délais (10 jours) et frais d'enregistrement. - risque de perte de l'indemnité d'immobilisation (en général 10% du prix de vente) pour l'acheteur. - la vente n'est pas parfaite tant que l'option n'est pas levée.
Compromis de vente	Pas de frais d'enregistrement.	Dès la signature, les parties s'engagent.

Un avant contrat : que ce soit une promesse de vente ou un compromis de vente peut être signé sous « seing privé » c’est-à-dire en l’absence d’intervention d’un notaire.

C’est également le cas de l’offre d’achat qui est transmise aux vendeurs par l’intermédiaire de l’agent immobilier.

L’acte authentique quant à lui correspond à la vente définitive, il doit obligatoirement être constaté par un acte authentique établi par un notaire.

L’acte authentique intervient dès lors que tous les documents pour la vente sont réunis :

Le choix du notaire se fait d’un commun accord, mais chacune des parties peut faire intervenir son propre notaire.
L’intervention de deux notaires ne majore pas le coût de l’acte authentique puisque les deux notaires se partagent le montant des honoraires.

L’acte authentique est le document qui constate le transfert de propriété et le paiement du prix au vendeur.

Dans le cas de la vente d’un bien en copropriété, l’acquéreur reçoit la copie du règlement de copropriété.
Dans le cas d’une vente d’un pavillon de lotissement, l’acquéreur reçoit un cahier de charge du lotissement.

Le notaire qui a rédigé l’acte authentique en garde un original appelé la minute.
Le notaire remet à l’acquéreur les clés du bien immobilier et une attestation de transfert de propriété.
Ultérieurement une copie de cet acte qui constituera le titre de propriété vous sera adressée.
Avec l’acte authentique, vous recevrez le décompte de frais et le remboursement du solde de la provision versée.

Mariage, pacs, union libre. Trois modes de vie et des droits différents face au Code Civil en matière d’acquisition, d’occupation et de transmission du logement. Décryptage.

Le mariage donne des avantages plus ou moins importants selon le régime matrimonial. Dans le régime communautaire dit « communauté réduite aux acquêts », tout bien acquis pendant le mariage tombe dans l’escarcelle commune, s’il est totalement financé par le couple ou à plus de 50% avec les économies du couple ou un emprunt. Le bien peut aussi appartenir à un seul époux s’il le finance entièrement ou à plus de 50% avec des fonds propres. Cependant, dans ce cas, il doit indemniser la communauté pour la part qu’elle a réglée en cas de divorce ou de décès.
Dans le cas de la séparation de biens, un logement acquis seul appartient à celui qui l’a acheté et même s’il souscrit un emprunt, l’époux n’est pas tenu de rembourser ce prêt. Dans l’hypothèse d’un achat conjoint, celui-ci appartient à chacun dans les proportions définies dans l’acte selon l’investissement de chacun.

Même si ce statut n’est pas identique à celui des époux, il tend à s’en approcher. En effet, depuis le 1er janvier 2007, les pacsés sont sous le régime de la séparation de biens et non plus sous celui de l’indivision : chacun des partenaires est seul propriétaire des biens qu’il acquiert seul pendant le Pacs. Ce qui n’empêche pas de pouvoir acquérir un bien ensemble sous forme alors d’indivision. Personne n’est tenu des dettes de l’autre, excepté celles liées à la vie courante pour lesquelles la loi prévoit une solidarité.

Les acquéreurs vivant en union libre n’ont pas leur sort régi par la loi. Si l’un achète seul, l’autre n’est pas protégé et le logement peut être vendu sans son accord. Pour un achat à deux, le régime de l’indivision s’applique automatiquement. Chacun est alors propriétaire d’un bien indivis à hauteur de son apport financier et celui qui détient la majorité peut vendre le bien sans l’accord de l’autre. Pour éviter une telle situation, mieux vaut signer une convention d’indivision ce qui permettre également de régler à l’avance la transmission de la quote-part du concubin au décès de l’autre évitant aux héritiers de devenir propriétaires. Cette convention est établie par un notaire pour une durée maximale de 5 ans, renouvelable d’un commun accord. Elle est insérée dans l’acte d’acquisition ou peut faire l’objet d’un acte séparé.

Dans le cadre de vos démarches pour obtenir le meilleur taux de crédit immobilier du marché vous pouvez soit démarcher vous-mêmes plusieurs agences bancaires ou utiliser les services d’un courtier qui effectuera ses démarches pour vous et négociera vos conditions d’emprunt selon les éléments de votre dossier.

La banque s’accorde un délai plus ou moins long pour l’acceptation, ou non, de votre crédit. Cet accord de principe est indispensable dans la poursuite de votre projet. Il vous est possible d’obtenir plusieurs accords de la part des banques pour ne finalement choisir que la proposition qui vous conviendra le mieux.

Il s’agit d’un document que doit obligatoirement vous adresser la banque et qui précise toutes les caractéristiques de votre crédit. La rédaction de l’offre de prêt est strictement réglementée. De nombreux éléments doivent y figurer : la nature du prêt, son montant, la durée d’emprunt, le coût total du crédit ainsi que la nature et le coût des frais annexes (garanties, assurances…)

Il s’agit du délai minimum - 10 jours - dont vous disposez pour accepter ou refuser une offre de crédit après réception de celle-ci. Ce délai est obligatoire et ne peut être réduit.

Au terme des 10 jours de réflexion légale, vous pouvez renvoyer l’offre de crédit à la banque signée et ce, avant la date d’expiration de validité de l’offre, fixée par la banque. Une fois ces offres de prêts retournées, vous vous engagez définitivement à souscrire votre emprunt auprès de la Banque choisie. De même, la Banque ne peut plus revenir sur l’acceptation de votre crédit immobilier ni sur les conditions consenties.

Un mois après la signature de l’acte de vente, vous rembourserez votre 1ère mensualité. Celle-ci est constituée en partie de remboursement de capital et en partie d’intérêts et de frais financiers.

Lors de l’achat d'un bien immobilier par un acquéreur au moyen d'un prêt, la banque demandera une garantie pour s'assurer du remboursement.

Différentes garanties existent :

1/ L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle est demandée par le banquier, et les frais d’établissement sont payés par l'emprunteur. Elle constitue une sûreté réelle, c'est-à-dire que le bien immobilier est affecté directement à la garantie de la dette, à défaut de remboursement du prêt dans les conditions prévues. L'hypothèque permet au créancier de faire vendre aux enchères (saisir) le bien sur lequel elle porte et de se payer sur le prix de vente.
Elle peut porter sur tout bien immobilier (terrain, maison, appartement…).
Elle doit être obligatoirement constatée par un acte notarié. Dans l’acte qu’il rédige, le notaire constate :

Le notaire chargé de représenter le créancier procède sans délai à l’inscription du privilège au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien.
L’hypothèque conventionnelle entraîne le paiement d’une taxe de publicité foncière (0.715 % du montant du prêt et des accessoires garantis, par exemple les intérêts). Cependant le prêt épargne logement, le prêt accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux 0% sont dispensés de cette taxe.
Outre cette taxe, l’hypothèque supporte le salaire du conservateur des hypothèques, les émoluments du notaire, la TVA et les déboursés.

Le privilège ne peut garantir que la partie du prix payé comptant.
Le privilège de prêteur de deniers est constaté dans un acte notarié et inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Le privilège, comme l’hypothèque, donne au créancier le droit de faire vendre le bien en cas de non paiement.

Le coût du privilège de prêteur de deniers est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle, car il est dispensé de taxe de publicité foncière (0,715%).

Un an après le terme du prêt initial, l’inscription du privilège ou de l’hypothèque s’éteint d’elle-même.
Si le bien est revendu avant ce délai, l’acquéreur demandera à ce qu’il soit procédé à la mainlevée de l’hypothèque car la banque pourrait faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. On parle de droit de suite du créancier.
La radiation (suppression) de l’hypothèque est faite par le conservateur des hypothèques à la demande du notaire. Elle entraîne donc des frais qui restent à la charge du vendeur.

Selon l’article 1650 du code civil « la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente ».

Le prix peut être payé selon différentes modalités :

1/ Le principe : le paiement au comptant

En l’absence de recours à un prêt, le paiement du prix se fait au comptant lors de la signature de l’acte de vente. Tout paiement en France doit s’effectuer en euros.
Le paiement du prix est constaté par la comptabilité du notaire.

2/ Le paiement comptant au moyen d’un prêt :

Tout ou partie du prix peut être stipulé payable à terme, c’est-à-dire dans un certain délai.

Ce paiement s’accompagne d’un certain nombre de conventions. Leur objet est d’assurer :

la date de paiement du solde du prix (date unique ou échelonnement) ;
les éventuels intérêts produits par les sommes à payer (la date à partir de laquelle ils courent, le taux…) ;
les causes de la déchéance du terme : par exemple, les parties peuvent prévoir que le bénéfice du délai de paiement cesse en cas de revente du bien acquis ;
la faculté éventuelle pour l’acquéreur de se libérer du paiement par anticipation totalement ou partiellement ;
la solidarité des acquéreurs en cas d’achat par plusieurs personnes d’un même bien ;
les garanties du vendeur : le privilège de vendeur garantit le paiement de ce qui est dû sur le prix. Il s’agit d’une inscription sur la totalité du bien vendu qui fait l’objet d’une inscription à la conservation des hypothèques dans les deux mois de la signature de l’acte de vente. Dans ce cas, les effets du privilège remonteront au jour de la vente : le vendeur impayé sera désintéressé en priorité après la vente du bien à moins qu’il ne préfère demander la résolution de la vente en justice, c’est-à-dire l’annulation rétroactive de la vente.

En cas de vente d’un bien immobilier en viager, le prix est constitué soit totalement par une rente viagère, soit pour partie par une rente viagère et pour partie par un versement comptant appelé le bouquet. L’acquéreur (débirentier) reçoit du vendeur (crédirentier) un bien immobilier, en contrepartie de l’engagement qu’il prend de verser les arrérages (mensualités) de la rente.

Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l’acquéreur, par exemple lui remettre les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre d’en prendre possession (article 1604 du code civil).

La délivrance correspond à l’entrée en jouissance du bien par l’acquéreur, le plus souvent à date de la signature de l’acte de vente.

Les frais d’acte sont à la charge de l’acquéreur du bien immobilier (article 1593 du code civil). Cependant, le vendeur peut accepter de les payer. Dans ce cas, le prix est dit « acte en mains » ou « contrat en mains ».
Les sommes versées au notaire, en plus du prix de vente, et appelées « frais de notaires » sont composées de plusieurs éléments. Pour une vente, la rémunération du service rendu ne représente qu'une petite partie de cette somme.
Le Notaire conseille son client, rédige les actes, en assure la régularité et effectue toutes les formalités nécessaires à son efficacité ; pour cela, il perçoit des honoraires dont le montant est fixé par décret, on parle alors « d’émoluments ».
Le notaire règle également, pour le compte de son client, les interventions d’autres professionnels ou de certaines administrations; on parle de « déboursés ».
Le notaire est enfin chargé par l’Etat de percevoir un ensemble de taxes et de droits qu’il reverse ensuite au Trésor Public. Ces sommes représentent la majeure partie de ce qui est versé au notaire.
Pour ces raisons, les frais d’un acte de vente ne peuvent pas s’évaluer d’après un simple pourcentage du montant de l’opération.
Le détail de ces frais est le suivant :

1/ Les émoluments proportionnels

Etablis selon un tarif officiel, national et obligatoire (décret du 8 mars 1978), les émoluments de vente sont proportionnels au prix de vente du bien. C’est-à-dire qu’ils sont calculés par tranche de prix, en appliquant un pourcentage (taux) dégressif à la valeur du bien énoncée dans l’acte.
Pour le calcul des émoluments, les actes sont classés par séries. La vente immobilière appartient à la série 1 coefficient 1.

Exemple : Pour un prix de 176 000 €, le calcul des émoluments proportionnels de vente serait le suivant:

Soit un total de 1780,75 € hors taxes, auquel s’ajoutera la TVA à 19,6% soit 2129,78 € TTC.

Attention : Si l’acquisition du bien se fait à l’aide d’un prêt établi par le notaire, il perçoit également des émoluments sur cet acte. Ils sont distincts des frais de dossier que peut percevoir l’établissement bancaire prêteur.

Le notaire ne peut pas consentir de réduction sur ses émoluments proportionnels lorsque ceux-ci sont inférieurs à 80 000 €, sauf circonstances exceptionnelles et avec l’autorisation de la chambre de discipline dont il relève. Au-delà de ce montant, le notaire et son client peuvent convenir d’un commun accord, d’une réduction de ce qui excède 80 000 € sans l’autorisation de la chambre.

Les émoluments fixes rémunèrent le notaire pour les formalités qu’il effectue (lien avec formalités). Il s’agit des opérations de toute nature, préalables ou postérieures à l’acte notarié, liées à son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements (demande d’acte de naissance, purge du droit de préemption…).

Ces émoluments sont calculés sur la base d’une unité de valeur (UV), dont la valeur est actuellement de 3,65 € HT.

Ainsi une demande de pièce d’état civil vaut 3 UV et une purge de droit de préemption 10 UV.

L’établissement d’une copie d’acte fait aussi l’objet d’une telle tarification (de 0,1 à 0,3 UV par page selon la nature de la copie).

Attention : Concernant les formalités, l’émolument fixe rémunère les démarches effectuées par le notaire; s’y ajoutent le cas échéant, les frais réclamés par l’administration ou la personne auprès de laquelle la démarche est effectuée.

3/ Les émoluments de négociation

Des émoluments de négociation peuvent être dus lorsque, en vertu d’un mandat écrit, le notaire a trouvé un acquéreur, l’a mis en relation avec le vendeur et lorsqu’il a reçu l’acte ou participé à sa réception.

Le montant des émoluments de négociation est égal à 5% jusqu’à 45 735 € et à 2,50% au-delà. Il faut y ajouter la TVA à 19,6%. Sauf convention contraire, ils sont à la charge de l’acquéreur et peuvent être librement discutés entre le notaire et son client.

4/ Les émoluments de transaction

Lorsque, en cas de litige, le notaire a rapproché les parties ou participé à l’obtention de leur accord, il a droit à un émolument appelé « émolument de transaction ». Il est calculé de la même manière que ceux de l’acte de vente et s’y ajoute.

Le notaire perçoit, pour le compte du Trésor Public, un ensemble de droits et de taxes. Il ne peut recevoir l’acte que si les sommes correspondantes lui ont été préalablement versées.

- vente d’un bien ancien (achevé depuis plus de 5 ans) : l’impôt payé sur le prix de vente se décompose en une taxe de publicité foncière (3,60%), la taxe additionnelle au profit de la commune (1,20%), les frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat (2,50% de la taxe de publicité foncière) ainsi qu'une taxe d'Etat de 0,20% soit au total 5,09% ;
- vente d’un bien neuf (vente en l’état futur d’achèvement ou bien achevé depuis moins de 5 ans acquis par le particulier vendeur en VEFA) : la vente est alors soumise à la TVA de 19,6%, à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60% et aux frais d’assiette et de recouvrement de 2,50% de la taxe de publicité foncière et à une taxe d'Etat de 0,10%, soit un total de 0,715%.
Ainsi, dans une vente immobilière, le montant des sommes reversées à l’Etat peut atteindre 4/5e de ce qui est payé par le client.

Lors de l’accomplissement de la formalité de publicité foncière, le conservateur des hypothèques perçoit un salaire proportionnel de 0,10% du prix de vente. Le minimum qu’il puisse percevoir est 15 €.

Il s’agit de toutes les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client afin d’assurer la sécurité de la vente.
Ces frais sont destinés à rémunérer les différents intervenants et à obtenir auprès des administrations certains documents nécessaires à la réalisation de l’acte.
Voici quelques exemples de documents ou prestations dont la fourniture engage des dépenses : les états hypothécaires, les extraits cadastraux, les documents d’urbanisme, les informations données sur un questionnaire par le syndic de copropriété, les certificats de mesurage, d’absence ou de présence d’amiante, de termites ou de plomb (géomètres, architectes, techniciens spécialisés …), les formalités de publicité au bureau des hypothèques…

Une fois toutes les formalités accomplies, le notaire a l’obligation de remettre au client un décompte détaillé de ce qu’il a payé.

Ce relevé de compte mentionne :

La vente passe par la réalisation de certificats et diagnostics techniques. Depuis novembre 2007, ceux-ci doivent obligatoirement être effectués par des diagnostiqueurs certifiés d’un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation. Ces professionnels doivent avoir souscrit une assurance de responsabilité professionnelle. Ils doivent également être indépendants de la transaction pour ne pas être juge et partie. Le vendeur est en droit de demander une attestation sur l’honneur qui respecte ces trois points.
Les diagnostics doivent être annexés au compromis ou à la promesse de vente. Plus le vendeur les fait effectuer en amont, plus il se donnera la possibilité de remédier aux normes actuelles et donc d’en tirer profit sur la justification de son prix de vente.

Lorsque le vendeur a souscrit un crédit garanti par une hypothèque, il doit payer les frais de mainlevée de l’hypothèque (entre 1 et 2% du capital emprunté) et les émoluments du notaire relatifs à cette prestation (entre 150 et 350 euros selon le montant emprunté).

3% du capital restant dû : c’est la pénalité maximale que peuvent prendre les banques en cas de remboursement anticipé du prêt. Mais cela peut se négocier lors de l’offre de prêts (article 312-2 et 4 du Code de la consommation).
Les pénalités pour remboursement anticipé n’existent pas pour les contrats conclus après le 30 juin 1999 lorsque le remboursement est motivé par un cas de force majeure (mutation professionnelle, cessation forcée de l’activité professionnelle ou décès).

Elle ne s’applique qu’aux résidences secondaires ou les biens d’investissement avec divers abattements qui se soldent au bout de 15 ans par une exonération totale. (Voir paragraphe FISCALITE).

Les taxes au profit du Trésor sont calculées sur le prix exprimé dans l’acte authentique de vente.
Dans certains cas, l’Administration fiscale peut remettre en cause le prix indiqué dans l’acte de vente.
Elle peut le faire en cas d’insuffisance de prix ou en cas de dissimulation de prix.

La dissimulation du prix est le fait d'indiquer dans l'acte un prix inférieur à celui réellement payé par l’acquéreur. La fraude est manifeste. En cas de dissimulation, les vendeur et acquéreur sont solidairement redevables non seulement des droits d'enregistrement afférents à la partie dissimulée du prix, mais également d’une amende fiscale égale à 80% de cette taxe. Des intérêts de retard sont également exigibles au taux de 0,40% par mois.
Dans le cas d’insuffisance de prix, le prix exprimé dans l’acte correspond à celui qui a été payé. Mais l’administration estime qu’il ne correspond pas à la valeur vénale réelle du bien. Aucune faute n’est reprochée aux parties. L’Administration fiscale peut lui substituer la valeur vénale réelle pour percevoir un complément de droit d’enregistrement et éventuellement des pénalités si l’écart est trop important.

Mais l’administration fiscale doit apporter la preuve de l’insuffisance du prix exprimé dans l’acte. Elle doit indiquer dans la notification de redressement, les éléments chiffrés et les termes de comparaison justifiant le rehaussement envisagé.

Pour répondre aux arguments de l’administration les notaires peuvent faire une expertise. Ils disposent pour cela d'une base de données et de l’appui d’experts regroupés au sein de la Chambre des Notaires
qui assurent tous types d’expertises pour les clients du notariat.
Le notaire prendra contact avec les experts de la Chambre qui réaliseront l’expertise.
Le rapport sera transmis au notaire, qui le contresignera et le remettra à son client.

La plus-value réalisée à l’occasion de la vente ou de l’apport en société d’un bien immobilier est taxée au taux de 28,1% dont 12,1% de prélèvements sociaux.
Le même régime s’applique aussi aux ventes réalisées par des particuliers, de parts de :

La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Ce dernier est majoré de différents frais et charges acquittés par le vendeur lors de son acquisition. A défaut de justificatif, le vendeur peut retenir un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition si le bien a été acheté. Les droits effectivement payés par le vendeur s’il a reçu le bien en donation ou succession permettent aussi de majorer le prix de vente.
De même, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise peuvent être déduites pour leur montant réel, ou si le contribuable cède son bien plus de cinq ans après son acquisition, pour un montant forfaitaire (15% du prix d’acquisition) s'il s'agit de la vente d'un immeuble bâti.

Par application d’un abattement de 10% par an au-delà de la cinquième année de détention du bien, les plus-values sont exonérées au bout de quinze ans.
Enfin, un abattement de 1000 € est opéré sur la plus-value brute.

Le notaire se charge de l’établissement de la déclaration de plus-value. Il en retient le montant sur le prix de vente et verse cette somme au Trésor Public pour le compte du vendeur lors des formalités de publicité foncière.